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小区地下车位可办证了?主管部门全国征求意见 真相是……

来源:作者:匿名 | 时间:2019-10-26 09:18:00

10月8日,自然资源部起草了《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见》,现公开征求社会各界意见。单独申请配建地下车位首次登记的,应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或   

10月8日,自然资源部起草了《自然资源部关于城市居民区地下停车库(店)权属登记若干问题的意见(征求意见稿)》,现向社会各界征求意见。

那么,如果发表意见,是否表示住宅区的地下停车位可以登记为合法?

在采访了业内人士后,浙江新闻客户记者发现登记地下停车位并不容易。

让我们先看看自然资源部的意见稿-

自然资源部关于城市居住区地下停车场(库)权属登记若干问题的意见

(征求意见稿)

为了维护城市居住区地下停车库(库)所有者的合法权益,根据《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《房地产登记暂行条例》、《房地产登记暂行条例实施细则》等法律法规, 现就城市居住区地下停车库(库)权利登记(包括与地上建筑物共同开发建设的地下停车库和独立开发建设的单体地下停车库,以下简称地下停车库)提出如下意见:

一、地下停车库的使用、使用期限、依据国有建设用地出让合同、出让决定等。

如果地下停车位在国有多用途建设用地范围内配置,且与地上建筑物的配置和建设比例明确,可按用途在空间上明确区分,则土地使用年限应根据相应地上建筑物的土地使用年限确定;空间不能明确区分的,应当根据地上建筑物使用寿命最长的土地的用途和使用寿命确定。

二是地下停车位的分配原则上分为“个人”固定单位,每个固定单位和国有建设用地地块均设置为房地产登记单位。原则上,单体建筑地下停车位为固定单位,国有建设用地占用的地块设定为房地产登记单位。

三、申请首次登记的地下停车位,原则上与地上建筑物一并登记。单独建设的地下停车场首次登记,应当提交规划竣工验收材料、勘察或者测绘报告、完税证明等材料。分配转让地下停车位的,还应当提供地下停车位转让后业主专有部分和共有部分的面积,以及停车位的划分和数量等资料。

地下停车位的转让应当符合有关地下停车位转让的政策法规。具有建设地下停车位和转让地上建筑物的,可以申请转让登记。

四、申请地下停车库单一建设的首次登记,应当与国有建设用地使用权和地下停车库所有权登记一并办理。

单个地下停车库建设符合土地和空间规划但未办理地下空间使用手续的,可以按照本意见办理地下停车库登记。

五、地上建筑物的所有权已经登记转让,业主因购买和其他实际使用而与地下停车场建设的,地下停车场已经首次登记的,由转让双方签订购买合同,持完税证明申请地下停车场转让登记;地下停车场未首次登记的,开发建设单位应当提供材料、勘察或者测绘报告等。符合地下停车场规划和竣工验收,并配合购买者对地下停车场进行登记。

六、经依法批准,原地下空间改建、扩建、改建为地下停车空间申请登记的,还应当提供改建、扩建、改建的建设项目符合规划和竣工验收等材料。

七、登记机关已经取得地下停车库按照规划竣工验收材料、勘察报告或者测绘报告等材料的,不得要求申请人重复提交。

八、本意见实施前,依法批准建设的,符合相关规划许可条件、建设标准的,不计算容积率,无论出售的土地价格与建设地下停车场的价格如何,均按本意见的相关要求办理房地产登记。

本意见实施前,地下停车场房地产权属证书(包括房地产统一登记前依法办理的房地产证书和土地证书)仍然有效。

该意见有效期为5年。

那么,杭州的情况如何?意见发布后,杭州的住宅地下停车场能否办理房地产登记?

2017年5月,杭州市发布了《杭州市地下空间开发利用管理办法》,明确了地下建设用地使用权的取得、登记和管理。目前,杭州的地下停车位(车库)主要是通过赠送、与开发商签订使用权销售合同或签订长期租赁合同获得的。地下停车位(车库)可以交易,但交易对象必须是住宅区的所有者,不允许单独抵押。

业内人士表示,杭州大多数住宅建筑很难登记地下停车位和车库的所有权。

第一个困难是地下空间权利的确定。从杭州的土地流转情况来看,大部分住宅尚未取得地下部分的产权。换句话说,开发商只在支付土地出让金时才支付地上部分,但他们并没有不支付地下空间的出让金。只有少数商业用地将从地下部门单独支付土地出让金。

理论上,如果地下停车库(garages)想要登记他们的权利,他们必须首先偿还地下空间的土地出让金。根据杭州市有关规定,一楼20%,二楼10%,三楼以下不需要付款。那么,谁来付钱呢?如果是一个已经交付的社区,开发商已经出售了房子和停车位,并且没有动力确认这一权利。对于社区业主来说,地下停车位(车库)可以自行交易,他们不会为土地租赁支付更多费用。"除非用于抵押,否则任何执照都不会影响车库交易."一位知情人士说。

第二个困难是程序。根据草案第3条,“凡申请地下停车位首次登记的,原则上应与地上建筑物一并申请。单独申请地下停车位首次登记的,应当提交符合规划竣工验收的材料、勘察或者测绘报告、完税证明等材料。”这里的"首次注册"意味着开发商必须先去"大卡",就像房子一样。如果是新建住宅区,开发商可以处理,但如果是已经交付或者甚至交付多年的住宅区,开发商的主体可能已经解散,“首次登记”的步骤非常困难。

当然,征求自然资源部意见的草案是一项一般原则。在实施过程中,各地要根据本地实际情况制定具体实施细则。住宅小区的地下停车位(车库)已经成为许多人的重要不动产。实现其物权登记仍需要各方的努力。

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